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《关于优化玉林城区建筑限高规划管理的实施意见(试行)》政策解读

发布时间:2019-03-07 08:00 来源:玉林市人民政府办公室 索引号:123456/2019-00135 背景颜色:

一、制定的必要性(背景依据)

建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率是修建性详细规划四个主要经济技术指标。在出具用地规划条件时对建筑高度提出控制要求,主要原因:一是机场、气象观测站、通信发射台等对周边建筑高度有特殊控制要求;二是历史风貌区、历史街区、风景名胜区、滨水临山重要景观区等周边须对建筑高度进行控制;三是城市规划和城市设计中为营造良好城市天际线需要,提出对建筑高度进行控制。在容积率不变的情况下,建筑高度一般与建筑密度、绿地率会形成一定的比例关系。也就是说,在容积率不变的情况下,增加建筑高度,一般可以降低建筑密度、提高绿地率。

撤地设市后,我市房地产以公寓式开发的模式开始起步,受当时经济社会发展和市民传统居住观念影响,城区房地产项目多数是以多层、中高层为主。据统计,2004年以前,玉林城区尚没有建成超过18层的高层住宅项目。2009年底开始我市开始提倡建设高层建筑,并于2012年印发了《玉林市建设项目容积率管理暂行规定(试行)》、2013年印发了《关于促进超高层建筑项目建设的实施意见(暂行)》。在此背景下,市规委会此后对城区建设项目开发单位报审的规划方案中增加建筑高度的,在不提高容积率且周边不是机场、气象观测站、历史风貌区等对建筑高度有特殊要求的前提下,对提高建筑高度的要求均原则同意,主要目的是通过增加建筑高度进一步优化项目的人居环境和增加公共空间。

由于增加建筑高度涉及对规划条件的修改,我市一直以来缺少具体的要求对提高建筑限高进行管控,为了进一步优化玉林城区建筑限高规划管理,制定本实施意见。

二、制定的依据

(一)《中华人民共和国城乡规划法》;

(二)《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》;

(三)《玉林市建设项目容积率管理暂行规定(试行)》;

(四)《玉林市人民政府办公室关于促进超高层建筑项目建设的实施意见(暂行)》。

三、起草过程

在调研起草阶段,市住建委调研起草工作组进行了深入调研,充分听取相关单位的意见和建议。市住建委就起草的《关于优化玉林城区建筑限高规划管理的实施意见(试行)》书面征求了相关单位或部门意见。2018727日至201883日在市住建委政府网站将该《意见》再次公告向社会广泛公开征集意见。该《意见》经专家审查会议论证、市规委会审议、市住建委领导班子会议讨论、合法性审查等,并按相关意见修改完善。

四、主要内容

(一)第一条是明确该意见实施的范围。该意见实施范围为玉林市城市总体规划中确定的城市规划区范围。

(二)第二条主要是参照其他城市的做法并结合我市实际,提出可以申请调整建筑限高的情形。玉林城区规划建筑限高,在满足以下五种情形之一的,在用地规划建筑容积率不变的前提下可依法申请调整建筑限高高度:1.因上位规划修改对建筑限高提出新要求的;2.因国家、自治区和市级重大项目建设需要改变原建筑限高的;3.因提升城镇整体空间品质、经批准的城市设计成果要求调整原建筑限高的;4.项目地块周边不涉及机场、气象观测站等对建筑高度有特殊要求的区域,为通过调整建筑限高明显改善人居环境、增加公共空间的;5.其他符合法律、法规规定的情形。

(三)第三条主要是明确属第二条第(四)种情形的建设项目提高建筑限高的原则要求。属第二条第(四)种情形的,在建筑限高增加后,要按照计算公式相应幅度地降低建筑密度和增加绿地率。同时提出调整后的建筑密度下限适宜值和绿地率上限适宜值,主要是考虑到节约集约用地的要求。

(四)第四条是明确属第二条第(一、二、三、五)种情形建设项目规划建筑密度和绿地率等调整幅度的确定办法。属第二条第(一、二、三、五)种情形的,规划建筑密度、绿地率的调整幅度由经批准的规划确定。

(五)第五条主要是明确调整建筑限高的办理程序。按照《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第三十四条等规定依法办理建设用地规划条件变更手续。

(六)第六条是明确本实施意见的施行时间,从印发之日起实施。

五、名词诠释

建筑限高:市城乡规划主管部门在用地规划条件中规定的允许建设的建筑物高度最大值。

建筑密度:用地红线内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

绿地率:用地红线内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。

容积率:用地红线内总建筑面积与用地面积的比值。